ထိုင်းနိုင်ငံတွင် Condo ဝယ်ယူမည်ဆိုပါက အဆင့်ဆင့် လုပ်ဆောင်ရမည့် Process များနှင့် ပြင်ဆင်ထားရမည့် စာရွက်စာတမ်းများ။
ထိုင်းနိုင်ငံမှာ Condo ဝယ်ယူဖို့ စဥ်းစားနေသူ၊ လူကြီးမင်းများအတွက် Condo ဝယ်ယူတော့မည်ဆိုပါက အဆင့်ဆင့်၊ လုပ်ဆောင်ရမည့် Process များနှင့်တကွ Client ဖက်မှ လိုအပ်မည့် စာရွက်စာတမ်းများကို ဖော်ပြပေးသွားမှာပဲ ဖြစ်ပါတယ်ရှင်။ Developer တစ်ဦးနှင့် တစ်ဦးလုပ်ဆောင်သည့် Process လေးတွေ၊ တောင်းဆိုသည့် documents တွေ၊ အနည်းအများကွာခြားနိုင်ပါတယ်ရှင်။ Condo ဝယ်ယူသည့် Process အစအဆုံးကို မိမိတို့ချိတ်ဆက်ထားသည့် Agent နှင့် Developer ဘက်မှ တာဝန်ရှိသူတွေ ပူပေါင်းပြီး၊ Title Deed ရသည်အထိဆောင်ရွက်ပေးရပါတယ်ရှင်။
Stage 1 – Condo Tour လုပ်ခြင်း။
မိမိတို့ ချိတ်ဆက်ထားသော Agent သည် Client ကြည့်လိုသော Condo အား၊ Developer နင့် Appointment ယူထားပြီး၊ လိုက်လံပြသ၊ ရှင်းပြပေးပါသည်။ Ready to move in Condo များကိုကြည့်လျှင်၊ Show Unit ကိုအရင်ဆုံးပြသပေးလေ့ရှိပြီး၊ ထို့နောက် ဝယ်ယူမည်ဆိုပါက အမှန်တကယ်ရမည့် အခန်းများကိုပြသပေးပါသည်။ ပြီးလျှင် Condo Facilities များကိုပြပေးမည် ဖြစ်ပါသည်။ ကြိုပွိုင့် Condo များကိုကြည့်မယ်ဆိုရင် Sales Gallery မှာ Condo ပြီးစီးလျှင်၊ ရရှိမည့် အခန်းပုံစံများကို ပြုလုပ်ထားပေးပါသည်။ ထိုအခန်းငယ်များကိုဝင်ရောက်ကြည့်ရှုနိုင်ပါသည်။
အချို့ Project များသည် Sales Gallery ရှိသည့်နေရာနှင့် အမှန်တကယ် Project ဆောက်လုပ်နေသည့် နေရာမတူပါ။ ထို့ကြောင့် Project အမှန်တကယ်ဆောက်လုပ်နေသည့် နေရာကို သိရှိရန်လိုအပ်ပါသည်။ သို့မှသာ Transportation၊ Shopping Center တွေ၊ ကျောင်းရှိရာနေရာတွေနှင့် အနီးအဝေး၊ ချိန်လို့ရမည်ဖြစ်ပါသည်။
Stage 2 – မိမိကြိုက်နှစ်သက်သည့် အခန်းအား Lock လုပ်ခြင်း။
Condo အားစိတ်တိုင်းကျ ကြည့်ရှုပြီး၊ ကြိုက်သည့်အခန်းတော့ရှိပါပြီ၊ သို့ရာတွင် မိသားစုနဲ့ပဲဖြစ်ဖြစ်၊ မိတ်ဆွေများနှင့်တိုင်ပင်ချင်သေးလို့ပဲဖြစ်ဖြစ် အချိန်ခဏစဥ်းစားလိုတယ်၊ ဝယ်ဖို့ရာကလည်း ရာခိုင်နှုန်းများနေတယ်၊ ကိုယ်စဥ်းစားနေချိန်မှာ အခန်းကို တခြားသူဝယ်သွားတာမျိုး မဖြစ်စေရန်၊ မိမိကြိုက်နှစ်သက်သည့်အခန်းအား Developer မှ ခန Lock ထားပေးလေ့ရှိပါသည်။ ထိုသို့ Lock ထားခြင်းအတွက် ပိုက်ဆံပေးရန်မလိုအပ်ပါ။ အချို့ Developer များကတော့ Lock လုပ်မယ်ဆို amount တစ်ခုပေးရပြီး၊ မဝယ်ယူဖြစ်လျှင် ထို ပိုက်ဆံအား ပြန်ပေးပါသည်။ အထူးသတိပြုရန်မှာ ဤပိုက်ဆံသည် Deposit မဟုတ်သေးပါရှင်။ Lock မလုပ်ဘဲ အခန်းကြိုက်ရင် တစ်ခါတည်း Deposit တန်းချ၍လည်းရပါသည်။ Lock လုပ်သည့်အဆင့်မှာ တရက်လောက်ထပ်စဥ်းစားလိုသူများအတွက်၊ အဆင်ပြေစေရန်ပြုလုပ်ပေးထားသော အဆင့်ဖြစ်ပါသည်။ Condo တော်တော်များများက အနည်းဆုံး 1 ရက်မှ အများဆုံး 7 ရက်ထိ Lock လုပ်ပေးထားကြပါသည်။ Condo တစ်ခုနှင့်တစ်ခုတော့ Lock လုပ်ပေးသည့် ကြာချိန်မတူနိုင်ပါရှင်။
Stage 3 – Deposit ပေးချေခြင်း။
စိတ်တိုင်းကျသည့် အခန်းလေးကိုတွေ့ပြီး ဝယ်ယူတော့မည်ဆိုပါက Deposit အရင်ဆုံးပေးသွင်းရပါတယ်။ ယေဘူယျအားဖြင့် အခန်းအမျိုးအစားပေါ်မူတည်ပြီး ဘတ် 50,000 (သို့) ဘတ် 10,0000 (သို့) ဘတ် 150,000 (သို့) ဘတ် 200,000 စသဖြင့် ကနဦး ပေးချေပေးရပါသည်။ Deposit amount သည် Condo ပေါ်မူတည်ပြီး ကွဲပြားနိုင်ပါသည်။ ထို ကနဦးပေးသွင်းရသော Depsoit Amount ကိုနောက်ပိုင်းပေးသွင်းရမည့် Amount များထဲမှ နှုတ်ပေးပါသည်။ သတိပြုရန်မှာ Deposit ပေးပြီး၊ မဝယ်ယူဖြစ်တော့လျှင် Developer ဖက်မှ ပြန်မအမ်းပေးပါဘူးရှင်။ Deposit ပေးချေရာတွင်၊ Developer ၏ Bank Account ထဲသို့ တိုက်ရိုက်လွှဲပေးရပါသည်။ ထိုင်းဘတ်(thb)ဖြင့်သာ ပေးချေ၍ ရပါတယ်ရှင်။
Stage 4 – Payment ကိုသတ်မှတ်ထားသော Terms အလိုက်ပေးချေခြင်း။
ယေဘူယျအားဖြင့် Ready to move in Condo များ ဝယ်ယူပါက Deposit ပေးသွင်းပြီး 14 ရက်နေလျှင် 30% ကိုပေးချေပေးရပါတယ်။ ကနဦးက ပေးသွင်းထားသည့် Deposit amount ကိုနှုတ်ပီးပေးသွင်းပေးရပါတယ်။ 30% ပေးသွင်းပြီးလျှင်၊ Deposit ချထားသည့်ရက်မှ နောက်တစ်လအတွင်း (or) 45 ရက်အတွင်း ကျန် 70% ကိုပေးချေပေးရပါတယ်။ Developer ပေါ်မူတည်ပြီး ပေးသွင်းရမည့် အချိန်များအနည်းငယ်ကွာခြားနိုင်ပါတယ်ရှင်။ Client မှ Payment ပေးရမည့် အချိန်များကို adjust လုပ်လိုပါက agent မှကူညီ၍ ညှိပေးရန်လိုအပ်ပါတယ်။
ကြိုပွိုင့် Condo တွေမှာဆိုရင်တော့ Developer ပေါ်မူတည်ပီး 12% or 30% ကို Deposit ပေးချေပြီး 14 ရက်အတွင်း၊ ပေးသွင်းရပါတယ်။ ကျန်ငွေကိုတော့ Project ဆောက်လုပ်ပီးစီးသည့် အချိန်မှသာ ပေးချေပေးရပါမယ်ရှင်။
ယခုအဆင့်တွင် FET ကိစ္စများပါလာပြီဖြစ်၍ မိမိတို့ချိတ်ဆက်ထားသော Agent မှ Client ၏ Payment ကိစ္စများအဆင်ပြေချောမွေ့စေရန်၊ လမ်းညွှန်၊ကူညီပေးရမည်ဖြစ်ပါတယ်။ အမည်ပေါက်ထွက်ဖို့ FET သည် အဓိကဖြစ်ပါသည်။
Stage 5 – Sales and Purchase Agreement (SPA) Contract ထိုးခြင်း။
30% ပေးသွင်းပြီးပါက၊ Developer နှင့် SPA Contract ချုပ်ရမှာဖြစ်ပါတယ်။ စာချုပ်တွင် အများဆုံး Owner 4 ဦးထည့်လို့ရပါတယ်ရှင်။ မိမိ၏ သား၊သမီးများကို ထည့်လိုပါက အသက် 18 နှစ်ပြည့်ပီးဖြစ်ရပါမယ်။ Passport ရှိရန်လိုအပ်ပါတယ်။
သတိပြုရန်မှာ Developer သည် စာချုပ်ထဲတွင် ပါဝင်သော Owner များကိုယ်စား၊ Ownership Transfer ကိစ္စများကို Land Department (သက်ဆိုင်ရာ မြေစာရင်းရုံး) တွင်သွားရောက်ဆောင်ရွက်ပေးရလေ့ရှိပါသည်။ ထိုသို့မဆောင်ရွက်မှီ၊ စာချုပ်တွင်ပါဝင်သော Owner များအားလုံးသည် ယင်းတို့ကိုယ်စား အမည်ပေါက်ကိစ္စများကို Developer အားဆောင်ရွက်ခွင့်ပေးပါကြောင်းကို POA စာရွက်ပေါ်တွင် လက်မှတ်ထိုးပေးရန် လိုအပ်ပါသည်။ သိုမှသာ Owner များကိုယ်စား Developer မှ ဆောင်ရွက်လို့ရမည်ဖြစ်ပါသည်။ ထို POA တွင်ထိုးရမည့် Owner များ၏လက်မှတ်သည် E – Signature မရပါရှင်။ လူကိုယ်တိုင် သက်ဆိုင်ရာ Office မှာလာထိုးရပါတယ်။ သိုဖြစ်ပါ၍ စာချုပ်ထဲမှာ ပါဝင်မည့် Owner များသည်လိုအပ်လျှင် ထိုင်းသို့လာနိုင်သူဖြစ်ရပါမည်ရှင်။
စာချုပ်ထဲတွင်ပါဝင်သူများအား အပြောင်းအလည်းလုပ်လိုလျှင်၊ Title Deed ကိစ္စများမဆောင်ရွက်မှီ ပြုလုပ်၍ ရပါသည်။ စာချုပ်ပြင်ခ ပေးရန်မလိုပါရှင်။ Title Deed ထွက်ပြီးနောက်ပိုင်းတွင်လည်း ပြင်ဆင်လို့ရပါသည်ရှင်။ ပထမ တစ်ကြိမ်၊ နှစ်ကြိမ် လောက်ကို Free ပြင်ဆင်ပေးလေ့ရှိပြီး၊ သတ်မှတ်အကြိမ်အရေအတွက် ကျော်သွားမယ်ဆိုရင်တော့ စာချုပ်ပြင်ဆင်ခ ပေးရပါတယ်။ စာချုပ်ပြင်ခကတော့ Developer ပေါ်မူတည်ပီး ကွဲပြားနိုင်ပါတယ်။ SPA Contract တွင်လည်းထည့်ရေးထားတတ်တာမို့ ဖတ်ကြည့်နိုင်ပါတယ်ရှင်။စာချုပ်ပြင်ဆင်ရန်ကြာချိန်ကတော့ Developer ပေါ်မူတည်ပီး 2 to 3 Weeks လောက်ကြာချိန်ရှိပါတယ်။
စာချုပ်ချုပ်ဆိုသည့်ကိစ္စများ ချောမွေ့စေရန် Client ချိတ်ဆက်ထားသော Agent မှ Developer ဖြင့်ချိတ်ဆက်၍ လိုက်ပါဆောင်ရွက်ပေးရမည် ဖြစ်ပါသည်။
Stage 6 – Inspection ဝင်ခြင်း။
Inspection ဝင်ရာတွင် Owner ကိုယ်တိုင် အခန်းအားစစ်ဆေး၍ ရသလို၊ Third Party Inspection Team အားစစ်ဆေးခိုင်း၍လည်းရပါသည်။ Inspection အဆင့်တွင် Customer များအကောင်းဆုံး၊ စဥ်းစားဆုံးဖြတ်နိုင်စေရန်အလို့ဌာ၊ Tanayar ၏အတွေ့အကြုံလေးကို ထည့်သွင်းတင်ပြလိုပါတယ်ရှင်။
ကိုယ်တိုင် Inspection ဝင်မည်ဆိုပါက အချို့သော နေရာများသည် မျက်မြင်စစ်ဆေး၍ မသိနိုင်သော နေရာများရှိပါတယ်။ စက်ပစ္စည်း ကိရိယာဖြင့် စစ်ဆေးမှသာ၊ Faults တွေကိုသိနိုင်မည့် အပိုင်းများရှိပါတယ်။ Inspection ပိုင်းနှင့်ပါတ်သက်ပြီး ကျွမ်းကျင်သော Client များကတော့ အထွေအထူးပြောစရာမရှိပါရှင်။
Inspection Team ဖြင့်စစ်မည်ဆိုပါက အခန်းအကျယ်ပေါ်မူတည်ပြီး အနည်းဆုံး ဘတ် 4000 ဝန်းကျင်မှစရှိပါမည်ရှင်။ Inspection Team ကနှစ်ကြိမ်စစ်ပေးပါတယ်။ ကိုယ်တိုင်စစ်စစ်၊ Inspection Team ဖြင့်စစ်စစ်၊ Developer ဘက်မှ Engineer တယောက်လိုက်ပါပေးပါတယ်။
Inspection ဝင်မည့်ရက်မတိုင်မှီ၊ Owner ဆီမှ အခန်းအား Inspection ဝင်စစ်ခွင့် POA ထိုးရပါတယ်။ E-Signature ထိုး၍ရပါတယ်ရှင်။ Inspection စစ်မည့်ရက်တွင် Tanayar Team ကလိုက်ပေးပါတယ်။ အချို့ Inspection နေ့တွင် Owner မလာနိုင်ခဲ့သော် စစ်ဆေးနေသည်များကို Video ရိုက်၍ Owner ဆီသို့ပို့ပေးပါတယ်ရှင်။ Inspection ပြီးစီးသွားပါက နောက်ရက်တွင် Inspection team မှ ပြင်ဆင်ရမည့် Report အား၊ Developer နှင့် Owner ကို Email ပို့ပေးပါတယ်။ ပြင်ဆင်ရမည့် Faults ပေါ်မူတည်ပြီး၊ ပြင်ဆင်ချိန်သည် ယေဘူယျအားဖြင့် 2 to 3 weeks လောက်ကြာနိုင်ပါတယ်ရှင်။
ပထမအကြိမ်၊ ပြင်ဆင်စရာရှိသည်များကို ပြင်ဆင်ပြီးပါက၊ Developer မှ ပြင်ဆင်ပြီးကြောင်း၊ အကြောင်းကြားပေးပါတယ်။ ထိုအခါ၊ ဒုတိယအကြိမ် Inspection ဝင်ရန်ရက်ချိန်းရယူပေးပြီး ထပ်မံစစ်ဆေးမှုများ၊ ပြုလုပ်ပါတယ်။ ပထမအကြိမ်ကလိုပင် စစ်ဆေးပြီးလျှင် Report ပို့ပေးပါတယ်။ Developer ကပြင်ဆင်ပြီးလျှင်တော့ Owner ကိုယ်တိုင်လာကြည့်ပြီး၊ အဆင်မပြေသေးသည်များရှိပါက Developer ဘက်မှ Engineer ကိုပြောခဲ့လို့ရပါတယ်ရှင်။ အချို့ Condo များသည် Client ကပြောသည်နှင့် ထိုအချိန်တွင်ပင် ချက်ခြင်းလိုက်၍ ပြင်ပေးပါသည်။ ချက်ခြင်းပြင်ပေး၍မရခဲ့သည်များ ပါခဲ့သော် ရက်အနည်းငယ်အတွင်း ပြန်လည်ပြင်ဆင်ပေးပါသည်။
Inspection Team ဖြင့် Appointment ယူပေးခြင်း၊ Inspection ဝင်သည့်နေ့တွင် အဆင်ပြေချောမွေ့စေရန် လိုက်ပါပေးခြင်းနှင့် အခန်းပြင်ဆင်သည့် ကိစ္စများအား Developer နှင့် Follow Up လုပ်ပေးခြင်း၊ ကိစ္စရပ်များကို Tanayar မှဆောင်ရွက်ပေးပါသည်။
Stage 7 – လိုအပ်သော Documents များပေးအပ်ခြင်းနှင့် လက်မှတ်ထိုးရမည့် ကိစ္စများဆောင်ရွက်ခြင်း။
လိုအပ်သည့် စာရွက်စာတမ်းများ (Developer တစ်ဦးနှင့်တစ်ဦး တောင်းခံသည့် စာရွက်၊ စာတမ်းကွဲပြားနိုင်သော်လည်း၊ အများအားဖြင့် တောင်းလေ့ရှိသည့် စာရွက်စာတမ်းများကိုစုစည်းတင်ပြပေးလိုက်ရပါသည်။)
1. စာချုပ်ပါ Owner အမည်၊ နေရပ်လိမ်စာ၊ Owner ၏ အမိ၊အဖ အမည်တို့ကို ထိုင်းလိုနိုတြီ ပြန်ထားရပါမည်။
2. စာချုပ်ပါ Owner သည် အိမ်ထောင်ရှင် ဖြစ်ခဲ့သော်၊ မိမိ၏ အမျိုးသား (သို့) အမျိုးသမီး၏ အမည်၊ လက်ထပ်စာချုပ်၊ သန်းခေါင်စာရင်းတို့အား ထိုင်းလိုနိုတြီ ပြန်ထားရပါမည်။
အချို့ Developer များတွင် အထက်ပါအချက်များကို နိုတြီမပြန်ခိုင်းပဲ၊ Passport Bio Page ကိုသာ ထိုင်းလိုနိုတြီပြန်ခိုင်းတာမျိုးလဲ ရှိပါသည်။
Developer ဖက်မှ တောင်းခံလာသော စာရွက်စာတန်းများအား နိုတြီပြန်၍ Developer ဆီသို့ပို့ပေးရန်လိုအပ်ပါသည်။ လိုအပ်သော၊ စာရွက်စာတမ်းများပြည့်စုံစွာ Developer ဆီသို့ရောက်ရှိရန်နှင့် နိုတြီပြန်ခြင်း ကိစ္စများရပ်များကို Tanayar မှကူညီဆောင်ရွက်ပေးပါသည်။
Stage 8 – Title Deed ရယူခြင်းနှင့် Ownership လွှဲပြောင်းခြင်း။
Final Stage ဖြစ်ပါသည်။ Developer ဆီသို့ စာရွက်စာတမ်းအပြည့်အစုံလဲ ပို့ပြီးပြီ၊ 100% Payment ကိုလဲ ပေးချေပေးပြီး FET လဲရပြီးသွားပြီဆိုပါက၊ Developer ဖက်မှ တာဝန်ရှိသူသည် Client ဝယ်ယူထားသော Condo ရှိရာ၊ သက်ဆိုင်ရာ ခရိုင်မြေစာရင်းရုံးတွင်၊ Title Deed (အမည်ပေါက်စာချုပ်) ရရှိရန်သွားရောက်ဆောင်ရွက်ပါသည်။ ကြာချိန်သည် ယေဘူယျအားဖြင့် နှစ်ပါတ်မှ တစ်လအတွင်းဖြစ်ပါသည်။ ခရိုင်ရုံးပေါ်မူတည်၍ဖြစ်စေ၊ Officer ပေါ်မူတည်၍ဖြစ်စေ၊ ကြာချိန်များ ကွဲပြားနိုင်ပါသည်။
Title Deed ရပြီဆိုပါက Developer မှအကြောင်းကြားပေးမည်ဖြစ်ပြီး၊ Owner မှ မိမိဝယ်ယူထားသော Condoသို့သွားရောက်ထုတ်ယူနိုင်ပါသည်။ Passport ယူသွားရန်လိုအပ်ပါသည်။
Title Deed ထုတ်ယူသည့်နေ့တွင် ပြုလုပ်ရသည့် Process များ။
1. Condo ၏ Sales Office တွင် အမည်ပေါက်စာချုပ်နှင့် အပြာရောင် စာအုပ် (Owner Book) အား Passport ပြ၍ ထုတ်ယူရပါမည်။ အပြာရောင်စာအုပ် Owner Book သည် TM30 အတွက်လိုအပ်ပါသည်။)
2. အခန်းသော့များ၊ ဓါတ်လှေကား ကတ်များ၊ မိမိ Condo သည် Face scan ဖြင့်ဝင်ရသည့် Condo ဖြစ်ခဲ့သော် Condo Facilities များကိုအသုံးပြု၍ ရစေရန်၊ Juristic Office တွင် Owner များအတွက် Face Scan များပြုလုပ်ရပါမည်။
3. Condo တွင် Digital Door Lock ရှိခဲ့သော် Owner ၏ လက်ဗွေထည့်သွင်းခြင်းနှင့် Password set လုပ်ခြင်းများကို သက်ဆိုင်ရာ တာဝန်ရှိသူမှ လိုက်လံဆောင်ရွက်ပေးပါသည်။
4. ထို့နောက်အခန်းအား အပီးသတ်ထပ်မံ စစ်ဆေးပြီး၊ ပြင်ဆင်စရာများရှိလျှင် တခါတည်း ပြင်ဆင်ပေးပါသည်။
5. Ownership လွှဲပြီးပါက အခန်းပိုင်ရှင်များသည် နောက်ပိုင်း အခန်းနှင့် ပါတ်သက်သည့် ကိစ္စအဝဝကို Condo Juristic Office နှင့် ဆက်သွယ်ဆောင်ရွက်ရပါသည်။ ထို့အတွက် Condo တိုင်းတွင် Application (or) Line Group ရှိပါသည်။ နောက်ပိုင်းဆောက်သည့် Condo တော်တော်များများသည် Application ကိုအသုံးပြုကြပါသည်။ ယင်း Application များပေါ်မှတစ်ဆင့်၊ မီတာခဆောင်ခြင်း၊ သန့်ရှင်းရေးခေါ်ခြင်း၊ Technician ခေါ်ခြင်း၊ Condo Announcement များကြည့်လို့ရခြင်း စသဖြင့် ကိစ္စအဝဝကိုဆက်သွယ်ဆောင်ရွက်ကြရပါသည်။
Rental Service
Tanayar နှင့် Condo ဝယ်ယူထားပြီး ပြန်လည်ဌားရမ်းလိုပါကလည်း Contact စချုပ်သည်မှစ၍ Contract ပြီးဆုံးသည့်အချိန်အထိ တာဝန်ယူဆောင်ရွက်ပေးနေပါတယ်ရှင်။