FAQ

ထိုင်းမှာနိုင်ငံခြားသားတွေ Condo ဝယ်လို့ရပါသလား?

ထိုင်းအစိုးရက နိုင်ငံခြားသားတွေကို ထိုင်းမှာ တရားဝင် Condo ဝယ်ယူခွင့်ပေးထားပါတယ်။ Project တစ်ခုမှာ နိုင်ငံခြားသား ဝယ်ယူပိုင်ခွင့် 49% ရရှိပီး၊ ထိုင်းလူမျိုးဝယ်ယူပိုင်ခွင့် 51% ရရှိပါတယ်။ ဒီဟာကတော့ လောလောဆယ် ဥပဒေပါ။ အနာဂါတ်မှာတော့ နိုင်ငံခြားသားဝယ်ယူပိုင်ခွင့် % တိုးမယ်လို့လဲ ပြောနေကြပေမဲ့ အတည်တော့ မဖြစ်သေးပါဘူး။ Project တစ်ခုမှာ နိုင်ငံခြားသားအတွက် သတ်မှတ်ထားတဲ့ quota 49% ထဲကနေ ဝယ်ယူတာဖြစ်တဲ့အတွက် အမည်ပေါက်၊ တရားဝင် ပိုင်ဆိုင်ခွင့်ရရှိမှာဖြစ်ပါတယ်။

Leasehold နဲ့ Freehold ဘာကွာခြားပါသလဲ?

Freehold Condo

ပိုင်ဆိုင်ခွင့် – Freehold Condo ဝယ်ယူပါက Permanent Ownership ရရှိမှာဖြစ်ပါတယ်။
ကာလအပိုင်းအခြား – ပိုင်ဆိုင်ခွင့်ဟာ ကန့်သတ်ချက်မရှိဘဲ permanent ဖြစ်ပါတယ်။
အခွင့်အရေးများ – Condo ကို လွတ်လပ်စွာ ရောင်းချပိုင်ခွင့်၊ သားစဥ်မြေးဆက်လွှဲ ပြောင်းပိုင်ခွင့်ရှိပါတယ်။
နိုင်ငံခြားသားများအနေနဲ့ Freehold Condo ကို ဝယ်ယူပိုင်ခွင့်ရှိပါတယ်။ သို့သော် Condo တစ်ခုလုံးရဲ့ 49% ထက်ကျော်လွန်ပီး developer ဘက်မှ ရောင်းချပိုင်ခွင့်မရှိပါ။
အားသာချက်များ – ပိုင်ဆိုင်ခွင့်ဟာ ထာဝရဖြစ်တာကြောင့် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှုအတွက် ပိုမိုလုံခြုံမှုရှိပါတယ်။ နောက်ပိုင်းမှာ ပြန်လည်ရောင်းချရာတွင် ပိုမိုလွယ်ကူပါတယ်။

Leasehold Condo

ပိုင်ဆိုင်ခွင့် – Leasehold Condo ဝယ်ယူပါက အိမ်ခြံမြေကို ပိုင်ဆိုင်ခွင့်မရဘဲ ငှားရမ်းခွင့် (Leasehold Rights) သာရရှိပါတယ်။
ကာလအပိုင်းအခြား – Leasehold Condo တွေဟာ သတ်မှတ်ထားတဲ့ ကာလအပိုင်းအခြားအတွင်းသာ ပိုင်ဆိုင်ခွင့်ရှိပါတယ်။ ထိုင်းနိုင်ငံမှာ ပုံမှန်အားဖြင့် 30 နှစ်မှ 90 နှစ်အထိ ငှားရမ်းခွင့်ရှိပါတယ်။
အခွင့်အရေးများ – Condo ကို ငှားရမ်းထားတဲ့ကာလအတွင်းမှာ အသုံးပြုပိုင်ခွင့်ရှိပါတယ်။ ငှားရမ်းကာလကုန်ဆုံးသွားပါက အိမ်ခြံမြေပိုင်ရှင်ထံသို့ ပြန်လည်အပ်နှံရပါမယ်။ ငှားရမ်းကာလအတွင်းမှာ Condo ကို ရောင်းချပိုင်ခွင့်ရှိပါတယ် (သို့သော် ငှားရမ်းကာလကျန်ရှိချိန်ပေါ်မူတည်ပါတယ်)။

Deposit ပေးပီးလို့ အခန်းမယူဖြစ်တော့ရင် deposit ကပြန်ရမှာလား?

ထိုင်းနိုင်ငံမှာ Condo ဝယ်ယူသည့်အခါ ကနဦးအနေနှင့် Deposit 50,000 baht or 10,000 baht ပေးသွင်းရပါတယ်။ Deposit တန်ဖိုးသည် Developer ပေါ်ရယ်၊ ဝယ်ယူမည့်အခန်းအမျိုးအစားပေါ်ရယ် မူတည်ပါတယ်။ Deposit ပေးသွင်းပီး အခန်းမယူဖြစ်တော့ရင် Deposit ကိုပြန်မအမ်းပေးပါဘူးရှင်။

Deposit သွင်းပီးမှကိုယ်ဝယ်ထားတဲ့အခန်းကနေ၊ တခြားအခန်းကိုပြောင်းလို့ရပါသလား?

ထိုင်းနိုင်ငံမှာ Condo ဝယ်ယူပြီး Deposit ပေးပြီးနောက်၊ မိမိဝယ်ယူထားသောအခန်းကို မယူတော့ဘဲ တခြားအခန်းကို ပြောင်းယူလို့ရမရ၊ ဆိုတာဟာ Developer နဲ့ စာချုပ်ထဲမှာပါတဲ့ သတ်မှတ်ချက်တွေပေါ် မူတည်ပါတယ်။ အခန်းအသေးကနေ ပိုကြီးတဲ့အခန်းကို ပြောင်းလိုတယ်ဆိုရင်တော့ ညှိနှိုင်းပီးဆောင်ရွက်လို့ ရနိုင်ပါတယ်။ ပေးမပြောင်းတာမျိုးလဲဖြစ်နိုင်တာမို့၊ Developer ပေါ်မူတည်ပါတယ်။

Deposit ပေးပီးရင် လက်ရှိ project ကိုမယူတော့ပဲ Same developer ရဲ့ အခြား project ကိုပြောင်းယူလို့ရလား?

မဝယ်ခင် Developer နဲ့အရင် မေးမြန်းသင့်ပါတယ်။ Tanayar ရဲ့အတွေ့အကြုံအရ၊ developer တော်တော်များများသည် ပြောင်းလဲခွင့်မပေးပါဘူးရှင်။

Ownership မလွှဲခင် အခန်းထဲကို Furniture တွေထဲ့လို့ရပီလား?

Ownership မလွှဲခင်မှာ အခန်းထဲကို Furniture များထည့်၍ မရပါရှင်။ အခန်းကို Inspection ဝင်ပီး၊ Ownership transfer လုပ်ပီးမှသာ Furniture များထည့်ခြင်း၊ အလှအပ ပြင်ဆင်ခြင်းများ ပြုလုပ်၍ရပါတယ်ရှင်။

ကြိုပွိုင့် Project များဝယ်ယူသူတွေ ဘာတွေသိထားသင့်လဲ?

ကြိုပွိုင့် Project ဝယ်ယူသူများသည် မိမိတို့ဝယ်ယူခြင်းက ပြန်လည်ရောင်းချလို၍ ဝယ်ယူခြင်းလား၊ ပြန်အဌားချလို၍ ဝယ်ယူခြင်းလား၊ ကိုယ်တိုင်နေဖို့ အတွက်ဝယ်ယူခြင်းလား ဆိုသည့်အပေါ်မူတည်၍ ဝယ်ယူသင့်ပါသည်။ ပြန်လည်ရောင်းချလိုသူတွေ၊ အဌားပြန်ချလိုသူတွေသည် project စစခြင်း အရောင်းဖွင့်သည့်အချိန်တွင် ဝယ်ယူပါက ပိုမြတ်ပါမည်။ ကြိုပွိုင့် Project များသည် Project စပီးသည်နှင့် စျေးတဖြည်းဖြည်း တက်သွားလေ့ရှိသည့်အတွက်ကြောင့်ဖြစ်ပါသည်။

နောက်တချက်မှာ ကြိုပွိုင့် Project ဝယ်ယူသူများသည် Project ပီးစီးပါမည်ဟု ကြေငြာထားသည့် အချိန်ထက် နောက်နှစ်လ၊ သုံးလလောက် နောက်ဆုတ်နိုင်သည်ကို ကြိုတင်တွေးထားရပါမည်။ အခန်း Imspection ဝင်ပီး ပြန်ပြင်ပေးရခြင်း၊ အမည်ပေါက် Title Deed process များသည် Condo ပီးမှဆောင်ရွက်ရသောကြောင့် ဖြစ်ပါသည်။

နိုင်ငံခြား Bank မှ ငွေလွှဲမယ်ဆိုရင် သတိထားရမည့်အချက်များ။

ငွေလွှဲ service ပဲသုံးသုံး၊ ကိုယ်ပိုင်နိုင်ငံခြား Bank ကနေပဲလွှဲလွှဲ၊ အသိမိတ်ဆွေကို အကူညီတောင်းပီး လွှဲခိုင်း၊ လွှဲခိုင်း Oversea ကနေ Developer ဆီငွေလွှဲတော့မယ်ဆိုလျှင် သတိထားရမှာလေးတွေရှိပါတယ်ရှင်။

1. လွှဲမည့် Bank account သည် ကိုယ်ပိုင် Bank အကောင့်ဖြစ်စရာမလိုပါရှင်။ ဒါပေမဲ့ ငွေလွှဲတဲ့အခါ Remark နေရာမှာ developer ဘက်က ရေးခိုင်းတဲ့အတိုင်း ရေးပေးရမှာဖြစ်ပါတယ်။ ငွေမလွှဲခင် ရေးရမဲ့ remark ကို developer တွေက ပြောပေးပါတယ်။ ကိုယ်လွှဲမဲ့ oversea က bank ကိုလဲ remark နေရာမှာ စာလုံးဘယ်နှစ်လုံး ရေးလို့ဆန့်လဲဆိုတာ Check ထားဖို့လိုပါတယ်။ Bank ဖက်က ကန့်သတ်ထားတဲ့ စာလုံးအရေ အတွက်နဲ့ developer ဖက်က ရေးခိုင်းတဲ့ စာလုံးအရေအတွက်မကိုက်ခဲ့လျှင် developer ကို စာလုံးရေလျှော့ရန် ညှိရမှာဖြစ်ပါတယ်။ Remark သည်အရမ်းအရေးကြီးပါတယ်။ လွှဲလိုက်ပီးမှ remark နေရာမှာ စာလုံးကျန်ခဲ့တာ၊ Bank ဖက်က remark ရှည်လို့ ဖြတ်ချလိုက်တာမျိုးဖြစ်ခဲ့ရင် FET ထွက်လာပီး အမည်ပေါက် Title Deed ထုတ်တဲ့အချိန် မရတာမျိုးတွေ ဖြစ်တတ်ပါတယ်ရှင်။

2. Oversea ကနေလွှဲလိုက်သည့် ပိုက်ဆံသည် Foreign Currency အနေနှင့် Developer ရဲ့ Thai Bank အကောင့်ထဲကို ဝင်ရမှာဖြစ်ပါတယ်။ ဒီဘက်ကနေ ထိုင်းဘတ်ပြောင်းပီးမှ ဟိုဘက်ကိုဝင်ပါမယ်လို့ transfer လုပ်ချိန်မှာ instruction ပေးမိခဲ့လျှင် Developer Bank ဘက်မှ reject လုပ်ပါလိမ့်မယ်။ အဲ့ဒိအခါ ကိုယ်လွှဲလိုက်တဲ့ငွေတွေက ကိုယ့်ဆီ ပြန်ရောက်လာပီး exchange rate တွေနာကုန်မှာဖြစ်ပါတယ်။

3. Oversea ကနေ လွှဲသည့်အခါ မိမိပေးရမည့် ထိုင်းဘတ် ပမာဏ ကို အနည်းငယ်ပိုလွှဲပေးဖို့လိုပါတယ်။ ကြားထဲမှာ rate အတက်၊ အကျရှိခဲ့လို့ developer အကောင့်ထဲကို လိုပီးရောက်သွားခဲ့ရင် လိုသွားတဲ့ အမောင့် အနည်းငယ်ဖြစ်ပါစေ၊ transaction နောက်တစ်ကြိမ်ပြန်လွှဲပေးရမှာဖြစ်ပါတယ်။ transaction fees တွေသပ်သပ်ထပ်ကုန်မှာဖြစ်ပါတယ်။ Developer account ထဲကိုပိုပီး ရောက်သွားတယ်ဆို developer က Title Deed ထွက်ပီး 45 ရက်အတွင်း client ရဲ့အကောင့်ထဲကို ပြန်လွဲပေးမှာဖြစ်ပါတယ်။

Note – Transaction တစ်ကြောင်းလွှဲတိုင်းမှာ Developer ဆီကိုငွေရောက်သွားတာနဲ့ Developer ဖက်က Bank က FET ထုတ်ပေးပါတယ်။ ဝယ်ယူထားတဲ့ အခန်းတန်ဖိုးကို နှစ်ကြိမ်ခွဲလွှဲပါက FET နှစ်ရွက်ရှိရပါမယ်။ သုံးကြိမ်ခွဲလွှဲပါက FET စာရွက် သုံးရွက်ရှိရပါမယ်။ နောက်ဆုံး အမည်ပေါက်ပြုလုပ်လျှင် ထိုစာရွက်များကို Land department သို့ developer က တွဲတင်ပီး Title Deed ထုတ်ယူပေးမှာဖြစ်ပါတယ်။  

ထိုင်းမှာ Condo ကို Installment Plan နဲ့ဝယ်လို့ရပါသလား။

installment နှင့်ဝယ်ယူလို့ရနိုင်သော Condo အချို့ရှိပါတယ်။ Tanayar ကနေ တင်ထားပေးပါတယ်။ Installment plan သည် Condo တစ်ခုနှင့် တစ်ခု မတူညီပါ။

Condo ဝယ်ယူမည်ဆိုလျှင် အခြားကုန်ကျစားရိတ်တွေရှိလား?

ထိုင်းမှာ Condo ဝယ်ယူမည်ဆိုလျှင် အခြားကုန်ကျစားရိတ်တွေရှိပါတယ်။ Condo တစ်ခုနဲ့ တစ်ခု ဆောက်တဲ့ type ပေါ်မူတည်ပီး စျေးအနည်း၊ အများကွာသွားပါမယ်ရှင်။ တန်ဖိုးသင့် Condo တွေတော်တော်များများမှာဆိုရင် maintenance fees က 35 baht ကနေ 45 baht per sqm ဝန်းကျင်ရှိပါတယ်။ Sinking Funds ကတော့ 500 baht per sqm လောက်ရှိပါတယ်။ Luxury ဖက်သွားတဲ့ Condo တွေမှာဆိုရင်တော့ maintenance fees က 50 baht per sqm ကနေ စရှိသွားမှာဖြစ်ပါတယ်။

အခြားကုန်ကျစားရိတ်များ။

1. Maintenance fees – တစ်လစာကို တစ်နှစ်တစ်ခါ ပေးဆောင်ရပါသည်။
2. Sinking Funds – Condo အကြီးစားပြင်ဆင်မှုများအတွက် Condo ဝယ်ယူချိန်တွင် တစ်ကြိမ်သာပေးဆောင်ရပါမည်။
3. Transfer fees – Condo ဝယ်ယူချိန်တွင် ပေးဆောင်ရသည့် အခွန်ဖြစ်ပါတယ်။ Developer ဖက်မှ 1% ကျခံပေးပီး၊ ဝယ်ယူသူဖက်မှ 1% ကျခံရပါတယ်။
4. ရေမီတာ၊ မီးမီတာ အမည်ပေါက်ပြောင်းလည်းခ (အချို့ Condo များတွင် ပေးရပီး၊ အချို့ Condo များတွင် မပေးရပါ။)

အထက်ပါကုန်ကျစားရိတ်များသည် Condo ပေါ်မူတည်ပီး အပြောင်းအလည်းရှိနိုင်ပါတယ်။ Ready to Move In Condo များသည် အထက်ပါကုန်ကျစားရိတ်များကို Discount ချသည့်အနေဖြင့် free ပေးလေ့ရှိတတ်ကြပါတယ်။ ကြိုပွိုင့် Condo များတွင်တော့ပေးလေ့မရှိပါ။

Payment and Ownership Transfer Process

Ready to Move In Condo

Ready to move in Condo ကိုဝယ်လိုက်ပီဆိုလျှင် သတ်မှတ်ထားတဲ့ booking fees ကိုအရင်ပေးသွင်းရပါတယ်။ Condo တခုနဲ့ တခု payment time frame မတူပေမဲ့ ယေဘူယအားဖြင့် တူညီကြတာကတော့ Booking fees ပေးသွင်းပီး နှစ်ပါတ်အတွင်းမှာ 30% ကိုပေးချေပေးရပါတယ်။ Booking fees ပေးသွင်းပီး တစ်လ or နှစ်လ အတွင်းမှာ ကျန်ငွေ 70% ကို ပေးချေပေးရပါတယ်ရှင်။ AP က project တွေကတော့ 30% အစား 12% သာအရင်ပေးချေရပီး ကျန်ငွေကိုတော့ 1 လအတွင်းပေးချေပေးရပါတယ်။ ပေးထားတဲ့ Booking fees ကို 30% or 12% ပေးချေတဲ့အခါမှာ ပြန်နှုတ်ပေးပါတယ်။

First payment ပေးတဲ့အခါမှာ Sales and Purchase Agreement လို့ခေါ်တဲ့ SPA စာချုပ်ကို sign ထိုးလို့ရပါပီ။ တချို့ developer တွေက First payment ပေးပီး တစ်ပါတ်နေမှ SPA စာချုပ် ready ဖြစ်ပီး sign ထိုးရပါတယ်။ တစ်ချို့ developer တွေကတော့ first payment ပေးတဲ့နေ့မှာပဲ sign ထိုးလို့ရပါတယ်။ Developer တခုနဲ့တခု rules မတူပေမဲ့ first payment ပီးတာနဲ့ SPA စာချုပ်ကို လက်မှတ်ထိုးရတာတော့ အားလုံးတူတူပါပဲ။

First Payment ပေးသွင်းပီးတာနဲ့ အခန်း inspection ဝင်လို့ရပါပီ။ ဒီမှာတစ်ခါတည်း အကြံပေးလိုတာက developer ကအခန်းစစ်ခိုင်းပီဆိုတဲ့ အခါ third party professional team နဲ့ စစ်သင့်ပါတယ်။ ကိုယ့်ဟာကိုယ်စစ်ရင် မမြင်နိုင်တဲ့ faults တွေရှိပါတယ်။ Inspection team နဲ့ဝင်တဲ့အခါ သူတို့ စက်ပစည်း ကိရိယာတွေနဲ့ ဘက်ပေါင်းစုံကစစ်ပီး၊ report ထုတ်ပေးပါတယ်။ report ကို developer ဆီတင်လိုက်ပီးတဲ့အခါ developer ဘက်ကနေ ပြင်စရာတွေအားလုံးကို ပြင်ပေးပါတယ်။ ပြင်ပေးပီးလျှင် ဒုတိယအကြိမ်ထပ်ပီး inspection team ပြန်စစ်ပေးမှာဖြစ်ပါတယ်။ Final စစ်ပီး ပြင်စရာမရှိတော့ဘူးဆိုရင်တော့ အခန်းလေးက အဆင်သင့်ဖြစ်သွားပါပီ။

ဒီနေရာမှာ customer တချို့ အမှတ်မှားနေတာလေးတွေရှိတတ်ပါတယ်။ Inspection ဝင်ပီးမှ payment ပေးရတာ၊ contract ထိုးရတာ မဟုတ်ပါဘူးနော်။ အားလုံးက တပြိုင်တည်း run ကြရတာဖြစ်ပါတယ်။ Payment ကိုလဲ တဖက်မှာ သူ့ timeline အတိုင်းသွင်း၊ inspection ကလဲ သူ့ဟာသူ ဝင်၊ 100% payment ပီးသွားရင် developer ဘက်က အမည်ပေါက်၊ title deed စ run ပီဖြစ်ပါတယ်။ Title Deed ကြာချိန်က လက်တွေ့မှာ နှစ်ပါတ်ကနေ တစ်လဝန်းကျင်လောက် ကြာနိုင်ပါတယ်။ Title Deed ရပီဆိုပါက developer မှ လာယူရန် အကြောင်းကြားမည်ဖြစ်ပီး၊ Title Deed နှင့်တကွ အခန်းသော့များပါ တခါတည်း အပ်မည်ဖြစ်ပါသည်။ Title Deed လက်ထဲရောက်ပီဆိုပါက အခန်း Decoration ပြင်တာ၊ furniture ထည့်တာ၊ စသဖြင့် ပြုလုပ်လို့ရပါပီ။

Ready to move in Condo ဝယ်ယူပါက ငွေချေတာ၊ Inspection ဝင်တာ၊ Title Deed process run တာ၊ အားလုံးအပါအဝင် အကြမ်းဖျဥ်း ကြာချိန် 3 လလောက်ရှိပါမည်။

ကြိုပွိုင့် Condo

Ready to Move In အတိုင်းပဲ Booking fees အရင်ပေးသွင်းရပါမယ်။ Booking fees သွင်းပီး နှစ်ပါအကြာတွင် first payment 30% or 12% (AP projects) ပေးသွင်းရပါမည်။ Final payment ကတော့ Project ပီးတဲ့ နှစ်ကြမှပေးသွင်းရပါမယ်။ 30% or 12% ပေးချေပီးလျှင် SPA စာချုပ် လက်မှတ်ထိုးရပါမယ်ရှင်။ Inspection ဝင်တာ၊ Title Deed လုပ်တာတွေကတော့ Project ပီးတဲ့အချိန်ကနေမှ စပီးပြုလုပ်လို့ရမှာဖြစ်ပါတယ်။

ကြိုပွိုင့်ဝယ်ယူသူများ သိထားသင့်သည်ကတော့ Project ပီးသည့် လ ကနေစပီး နောက်သုံးလလောက်နေမှ process တွေပီးပီး အခန်းလက်ထဲရောက်နိုင်မှာဖြစ်ပါတယ်။